Rendement
Rendement (korte termijn)
Huuropbrengst bruto: € 11.025,- /mnd
Huuropbrengst wanneer 3 extra C-kamers i.p.v. beheerderswoning: € 12.397,50 /mnd
(bezettingraad +/- 85-90%)
De prijzen van de kamers variëren, afhankelijk van de grootte:
kamer type A: € 315,-/mnd (standaard) + GWE € 75,-/mnd + Schoonmaak €7,50/mnd
kamer type B: € 345,-/mnd (middelgroot) + GWE € 75,-/mnd + Schoonmaak €7,50/mnd
kamer type C: € 375,-/mnd (groot) + GWE € 75,-/mnd + Schoonmaak €7,50/mnd
(excl 6% OB)
Huize Berg Altena 56 (Lange grote gele huis):
--------------------------------------------------------------------------------
7x A-kamer
6x B-kamer
1x C-kamer (studio)
2x B-kamer (appartement 1e verdieping)
(Daarnaast nog een huisje van onze oude conciërge die een oogje op het terrein en de huizen houdt. Betaald een vriendenprijs van ANG 375,- / mnd).
--------------------------------------------------------------------------------
2782,50 + 2565,- + 457,50 + 855,-
= € 6660,- bruto/mnd
Huize Berg Altena 54a (gele monument met zwarte dakpannen):
--------------------------------------------------------------------------------
1x B-kamer
3x C-kamer
Daarnaast is er een beheerders/eigenaars-appartement. Eventueel weer terug in te delen als 3 C-kamers
--------------------------------------------------------------------------------
427,50 + 1372,50 +
= € 1800,- bruto
1800 + 1372,50
= € 3172,50 bruto (wanneer 3 kamers ipv beheerderswoning)
Huize Berg Altena 54b (Blauwe huis achter):
--------------------------------------------------------------------------------
1x A-kamer
4x B-kamer
1x C-kamer (studio)
--------------------------------------------------------------------------------
397,50 + 1710 + 457,50
= € 2565,- bruto
De laatste 10 jaar is altijd een jaarlijkse gemiddelde bezetting van ruim 85% gerealiseerd (uitgezonderd de corona-jaren 2020-2021). De 25 kamers zijn altijd ruim 3 maanden vooruit volgeboekt. Ongeveer 9,5 maanden per jaar vrijwel volledig vol en alleen de maanden juni, juli en augustus kennen een lagere bezetting. De meeste huurovereenkomsten worden afgesloten voor 3,4,5 of 6 maanden al naar gelang de stageperiode. Maar er zijn ook altijd enkele huurders die langer dan 6 maanden (to een jaar) blijven. Vaak betreffen dit werkstudenten die na hun studie (of een tussendoor-jaar) komen werken op Curaçao.
Extra inkomsten zijn te verkrijgen uit verhuur van stage-auto’s en scooters voor de stagiairs. Deze staan altijd bij de huizen op de parkeervakken. Eigen verhuur van tweedehands auto’s en scooters kan een welkome aanvulling op de inkomsten zijn. Er zijn speciale verzekeringen voor verhuurders. Auto’s en scooters kunnen gps getagged worden. En er zijn garage’s op Curaçao die speciaal zijn ingesteld op onderhoud voor autoverhuurbedrijven.
Een andere mogelijkheid voor rendementsverhoging is om de 2 huizen aan de voorzijde om te bouwen voor B&B-verhuur voor toeristen. Deze appartementen in klassiek stijl bieden veel ruimte, een eigen tuin, parkeergelegenheid aan de voorzijde en de gunstige ligging vlakbij bruisend Pietermaai waardoor het uitstekend geschikt is voor verhuur aan toeristen. beide appartementen bieden dan ruim plaats aan 4-5 personen. Met een scheidingsmuur zouden deze afgescheiden kunnen worden van panden aan de achterzijde met dan nog extra 14 kamers voor studenten. Zij kunnen hunnen woningen bereiken via de achterzijde en hebben voldoende parkeergelegenheid en terrassen voor ontspanning. De kamers genereren ongeveer €5500,- per maand terwijl de. 2 appartementen aan de voorzijde verhuurd kunnen worden voor elk minimaal €150,- /dag.
Naast het operationele (verhuur)rendement is ook de verwachting van het langetermijn-rendement gunstig. Ten eerste is de ontwikkeling van de stagemarkt op Curacao goed te noemen. Op dit moment is er een tekort aan stagekamers. De vraag is groter dan het aanbod. vanwege de gunstige ligging van de stagehuizen dicht bij het centrum, de winkels en uitgaansgelegenheden zijn deze stagehuizen van berg Altena in trek. Daarnaast zijn zowel de verbindingen met het OV alsmede de korte afstand tot de ringweg praktisch voor studenten. Op minder dan 300m (3 min lopen) is het strand van het Avilla Beach Hotel is tegen betaling (Nafl 15,-) toegankelijk voor studenten. Ten tweede de gunstige prognose voor de waarde-ontwikkeling de komende 10 jaar.
Rendement (lange termijn)
Waarde-ontwikkeling
De verwachting is dat de komende 5-10 jaar de grond en het O.G. van Berg Altena 54-56 in waarde zal stijgen.
Indicatoren waarde-ontwikkeling :
Vanwege de sfeervolle en stijlvolle landhuis-bouwstijl van de 2 panden (waarvan 1 landhuis-monument) zijn deze in de toekomst uitermate geschikt te maken voor bijvoorbeeld een kantoorfunctie, restaurant of boetiekhotel. Vanwege de unieke typisch Curaçaose stijl, sfeer en schoonheid zijn landhuizen architectonisch met namen in trek voor dergelijk toepassingen.
Daar komt bij dat landhuizen in dergelijke goede staat (en gunstige ligging) tegenwoordig vrijwel niet meer beschikbaar zijn op Curaçao.
De ligging aan de rand van Punda/Pietermaai en op hoogte is zeer gunstig. Het aangrenzende Pietermaai en de Penstraat maken een sterke ontwikkeling door. Er is een zeer sterke toename van het aantal bezoekers door de grote toename van met name boetiekhotels en restaurants binnen een straal van 500m van de locatie.
De verwachting is dat het gebied zich de komende jaren nog verder zal ontwikkelen. Zo is een grote toename te verwachten in het aantal bedden. Een aantal boetiekhotels is in ontwikkeling en het Marriot heeft haar plannen gerealiseerd voor een groot hotelcomplex (+550 bedden) met strand direct aan het Julianaplein (op ongeveer 250 m van de locatie). Berg Altena is een bekende toeristische atractie en is aangewezen als UNESCO Werelderfgoed.
Eigen grond van dergelijk omvang (1520m2) in het centrum van Willemstad wordt steeds schaarser. Er is vrijwel geen eigen grond meer te verkrijgen. De meeste beschikbare grond is overheidseigendom en wordt in erfpacht uitgegeven.
Vanaf eerste verdieping zicht op het centrum (Punda en Pietermaai), de brug, de zee en de cruiseschepen.
De komende jaren wordt de toeristische markt van de Verenigde Staten ontwikkeld. De Amerikanen gaan nu vooral naar Aruba (tot wel 37 vliegtuigen uit de VS landen per dag). De Amerikanen zijn een beetje uitgekeken op de hun welbekende toeristische spots in de Cariben. daarom worden nieuwe locaties gezicht en ontwikkeld. men heeft het oog onder meer laten vallen op Curaçao. De marketing hiervoor is in volle gang. Er is een groeiende belangstelling geconstateerd van Amerikaanse investeerders voor het gebied rond Pietermaai. Waarschijnlijk door de grote concentratie van boetiek hotels en restaurants en de ligging dicht bij het oude centrum. Tevens zal de komst van het Marriot hotel hieraan bijdragen. De locatie van Berg Altena is op een korte loopafstand van dit gebied.
De verwachting is dat buiten de Amerikaanse markt de toerisme sector op Curaçao nog verder zal uitbreiden. Omdat de huizen en de ligging van Berg Altena 54-56 zeer geschikt zijn voor ombouw naar boetiekhotel of appartementencomplex is het mogelijk dat de interesse voor het O.G de komende jaren zal toenemen.
Verhuur
De laatste 10 jaar is altijd een jaarlijkse gemiddelde bezetting van ruim 85% gerealiseerd (uitgezonderd de coronajaren 2020-2021). We zijn altijd ruim 3 maanden vooruit volgeboekt. Alleen de maanden juni, juli en augustus zijn we niet volledig vol maar hebben doorgaans maar zo’n 50-70% bezetting. Dit komt omdat een jaar bestaat uit 2 stageperiodes. Van februari t/m half juni en van september tot half januari.
Bezetting
Operationele verhuur
Werving
De werving en boeking van huurders geschiedt via verhuurbedrijf StagDesk B.V. (Nederland) en StageDesk N.V. (Curaçao). StageDesk is goedlopend verhuurbedrijf met een effectieve werving. Met de sterke domeinnamen stagedesk.nl en stagedesk.com en bijbehorende website met hoge Google ranking ontvangt StageDesk ruime voldoende boekingen om 3-4 maanden van te voren volgeboekt te geraken. Naast werving via de website is er werving via facebook-StageDesk.
Boeking en administratie
De binnenkomende aanvragen zijn ‘aanvragen beschikbaarheid’ of ‘directe boekingen’. Deze worden afgehandeld via een set standaard antwoord-emails. Kamers worden vervolgens voor klanten in ‘reservering’ of ‘optie’ geplaatst'. Dit gebeurd via de StageDesk-online-kamerplanning. Dit is een online spreadsheet waarin de kamers worden geboekt met de belangrijkste klantgegevens zoals klantnaam, huurperiode (aankomst en vertrekdata), kamernr, vluchtnr, aankomsttijd, borg-nota-nr, huurnota-nrs, eindafrekening-nota-nr, etc. Nadat een klant definitief wil boeken wordt de huurovereenkomst met huisregels gemaild. Na ontvangst getekende huurovereenkomst en betaling Borg & Servicekosten wordt de kamer als definitief geboekt bevestigd. Tenslotte stuurt klant het vluchtnr en de aankomsttijd. Deze worden bevestigd met een mailing waarin met tekst en foto’s de huurder welkom wordt geheten en de aankomst op vliegveld Hato wordt gevisualiseerd. Tevens wordt de huisbaas voorgesteld en met foto’s en tekst aangegeven waar en wanneer de huurder wordt opgehaald van vliegveld Hato. De transfers worden afgestemd met de huisbaas dmv de online kamerplanning. Deze is realtime en dus altijd up-to-date. De huisbaas checkt de geregeld om de nieuwe boekingen te raadplegen zodat hij/zij weet welke kamers klaar moeten worden gemaakt en de data en tijden van de transfers.
Transfers en introductie
De transfers worden afgestemd met de huisbaas dmv de online kamerplanning. Deze is realtime en dus altijd up-to-date. De huisbaas checkt de geregeld om de nieuwe boekingen te raadplegen zodat hij/zij weet welke kamers klaar moeten worden gemaakt en de data en tijden van de transfers. Nar aankomst krijgt de nieuwe huurder van de huisbaas een introductie, de set huissleutels, de kamer-checklist en uitleg van de huisregels.
Huisregels
Iedere huurder ontvangt samen met de huurovereenkomst de huisregels en tekent daarvoor. Daarnaast hangt in ieder stagehuis een groot prikbord met aanvullende huisregels en aanwijzingen zoals bijvoorbeeld ‘waaserij-service’, ‘badruimteregels’, ‘keuken-instructies’, ‘veilgheidsregels’, ‘geluids-en overlast-regels’, etc.
Uitcheck
Bij het uitchecken wordt een afspraak ‘kameroplevering’ met de huurder gemaakt. Hierbij wordt de kamer-checklist doorgenomen op ontbrekende of kapotte boedel ivm borginhouding. Na aftekening kan de Borg worden gerestitueerd (binnen 1 maand). Iedere huurder wordt desgewenst naar het vliegveld gebracht door de huisbaas. Voor de kamerschoonmaak wordt €25,- in rekening gebracht.
Om op Curaçao zaken te kunnen doen is het praktisch om een lokaal gevestigde onderneming te hebben. (Op Curacao is overigens de bedrijfsvorm NV gelijk aan wat hier een BV is). Onze klanten/huurders bestaan uit stagiairs, werkstudenten en jonge vakantiegangers. Zij regelen hun boeking doorgaans voor vertrek vanuit Nederland. Wij doen dat via onze Nederlandse vestiging StagDesk BV. In de meeste gevallen worden de huren geïnd en betaald via de Nederlandse ING-rekening van StageDesk BV. Slechts een klein gedeelte betaald huur contant of via de Curaçaose bankrekening van StageDesk NV. Vanzelfsprekend gebeuren alle betalingen zoals gas, water, elektra, internet, administratie en onderhoud via de Curaçaose rekening. Het is mogelijk om in de koop de rechtspersonen StageDesk NV en StageDesk BV (vrij van schulden) over te dragen. Waar StageDesk fungeert als werkmaatschappij is het O.G. onder gebracht in 2 stichtingen. De Stichting Particulier Fonds (SPF) is een rechtspersoon welke door de Curaçaose overheid bijna 20 jaar gelden in het leven is geroepen speciaal om buitenlands kapitaal aan te trekken. Middels een SPF is het mogelijk om kapitaal als belegging uit bijvoorbeeld Nederland in te brengen met speciale gunstige fiscale voordelen. Het is beide mogelijk om het O.G. direct te verkopen of om de SPF (inclusief O.G.) te verkopen. (Het laatste geval kan interessant zijn voor koper om de operationele activiteiten (werkmaatschappij NV) te scheiden van het O.G. als belegging (SPF met beleggingsvoordelen).
Bedrijfsstructuur en overdracht rechtspersonen
Verhuurbedrijf StageDesk
Inventaris & Verkoop
Inventaris
25 Bedden, matrassen en beddegoed/handdoeken/slopen, nachtkastjes, nachtlampjes en gordijnen
+/- 25 Plafondventilatoren, lampen, bureau’s, prikborden en kluisjes. Diverse lampen en binnen en buitenverlichting
Internet router en bedrade binnen en buitenmeshes voor snel en probleemloos internet in alle kamers en de buitenterreinen.
Beveiligingscamera’s. Online realtime beeld en geluid van de voorzijde, achterporch en parkeerplaats
Verschillend keukens met inventaris waaronder keukeninrichting, kookplaten, roestvrijstalen keukenplaten, ovens, gasfornuizen en koelkasten.
Wasmachine (2019)
Zitjes, stoelen en banken
Gereedschappen en schoonmaakmiddelen
Werving & Verhuur
domeinnaam en website
logo en huisstijl
huurovereenkomst en huisregels
wervingssysteem, kamerplanning en transfer-mailing
Google positie
Hoge Google positie en een goede vindbaarheid voor nieuwe klanten/huurders.
Zakelijke facebook-pagina voor werving nieuwe huurders en als platform voor bewoners
Aankomst & Transfer-mailing
Vertrekkende huurders ontvangen een mailing met informatie over de aankomst op vliegveld Hato en hun transfer-regeling.
Website
Effectieve website voor informatieverstrekking en werving nieuwe klanten/huurders.
Boekingen-kamerplanning
Online kamerboekingen-planning. Met namen, huurperiodes, kamerplanning, aankomsttijden en vluchtnrs, notanummers van borgen, huren en eindafrekeningen.
